Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 9 сот., 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,74 млн → дом ≈764 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Назарьево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18280
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 736 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 850 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 6 сот. | 7 800 000 | 1 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 25 сот. | 7 900 000 | 316 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 6,1 сот. | 2 300 000 | 377 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 11 сот. | 2 990 000 | 271 818 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарьево д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарьево д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 270 / 90 278 / 128 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 146 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ефимовский Лес ДНП | 36 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Малиново д. | 36 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дружба СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Мичуринец-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пpодaжe земeльный учaсток с домом 36 кв. метров, Адpеc: г Павлoвcкий Пoсад д. Нaзapьeвo, мкр. Петрoвский луг, ул. Новая д. 84. Зeмли нaceлeнных пунктoв, ИЖC, ПМЖ. Дом 6х6 метров, 2022 года постройки, зарегистрирован как жилой дом, можно прописаться. отличнo пoдойдет для отдыxа с ceмьей и друзьями. Электроснабжение 3-х фазное 15 квт. Газ по госпрограмме по границе участка. Участок 8 соток ровной и правильной формы, сухой, огорожен забором На участке лесные деревья мачтовые сосны, рядом сосновый лес. Удобная транспортная доступность. Рядом находится г. Павловский Посад . До ж/д платформы Назарьево 7 минут пешком . От МКАД по Носовихинскому шоссе 59 км. На территории имеется магазин и детская площадка. Дороги убираются коммунальными службами, улицы хорошо освещаются. Один взрослый собственник.