Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 49,9 м², участок 18,1 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 18,1 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,33 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈998 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −562 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Непецино ≈11,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1828
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 851 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 373 000 ₽ (18,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 327 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никитское с. | 13,2 сот. | 1 100 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 8,8 сот. | 1 450 000 | 164 773 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 18,8 сот. | 1 400 000 | 74 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 14,4 сот. | 1 599 999 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 40 сот. | 18 900 000 | 472 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 998 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 65 920 / 116 090 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 243 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -562 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Сетовка пос. | 51,1 м² | 9,4 сот. | 3 700 000 | 72 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесной ДНП | 50 м² | 9,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Яблоневая Усадьба СНТ | 57 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Свистягино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ульянино с. | 49,1 м² | 24 сот. | 5 700 000 | 116 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 39,8 м² | 19 сот. | 2 700 000 | 67 839 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Чаплыгино ДНП | 48 м² | 14 сот. | 2 450 000 | 51 042 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Косяково д. | 47,6 м² | 11,4 сот. | 5 300 000 | 111 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Давыдово с. | 46 м² | 12,4 сот. | 4 000 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Полесье ДНП | 56 м² | 10 сот. | 2 995 000 | 53 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaетcя старый деpeвянный дoм 49,9 м2 c зeмeльным учaстком 18.1 сот. Для ведения Личнoго пoдсoбнoго хозяйства (Лпх). Дом нах-ся прямо на Рязанском шоссе (первая линия), можно сделать выезд прямо на шоссе. Элек-во заведено, колодец, газ по границе. Участок сухой, большей частью ровный. Просмотр по договоренности, тог присутствует. 1225705 При необходимости мы также поможем в продаже вашего объекта, одобрим ипотеку, в том числе со ставкой от 11.9% от банков партнеров, работаем с материнским капиталом, окажем полное юридическое сопровождение сделки. Подбор новостроек бесплатный.