Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Красочник-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −778 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Дулёво ≈0,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18275
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 222 / 33 333 / 50 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -777 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Текстильщик СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Марс СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мичуринец СНТ | 33,9 м² | 5,2 сот. | 1 550 000 | 45 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Снт "Красочник-2" вблизи г. Ликино-Дулево (Орехово-Зуевский г. О.) пешком 20 мин. До рынка и магазинов, также есть магазин в соседнем снт. Дом деревянный 2-этажный, площадью 40 кв. М. На первом этаже кухня-гостинная, на втором этаже спальня, внутри отделка деревянной вагонкой, при входе пристройка терраса. Из коммуникаций свет. Возможно проживание в холодное время года, отопление печь камин. Земельный участок 6 соток правильной формы, окошен, есть плодово-ягодные и декоративные деревья, кустарники. На участке есть разные строения: туалет (выгребная яма), летний душ с тэном для нагрева воды, колодец для полива, просторная баня из дерева на дровах, большой сарай для хоз. Инвентаря и техники, беседка для чаепитий и шашлыков, мангальная зона с навесом, есть небольшой каркасный бассейн, садовые качели. Участок огорожен со всех сторон, внутри за воротами площадка для автомобиля. Соседние участки обрабатываются не заросшие, на некоторых ближайших соседи проживают круглогодично. Вокруг Снт лес, свежий воздух. Просмотр по договоренности. Межевание проведено.