Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 6,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,84 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,16 млн → дом ≈677 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 23 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,56 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,54 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Павловский Посад ≈3,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18271
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 045 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 163 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 677 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 11,9 сот. | 2 560 650 | 215 181 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 775 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 19 сот. | 6 300 000 | 331 579 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Ольгино пос. | 13,4 сот. | 2 284 000 | 170 448 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 19,6 сот. | 5 300 000 | 270 408 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 118 000 / 171 930 |
| цена объекта | 1 840 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 564 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 636 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 540 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Гридино д. | 45 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мичуринец-2 СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 22 727 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубрава-3 КП | 50 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 38 м² | 10 сот. | 6 499 000 | 171 026 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Грибово 2 ДНП | 50 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Грибово 2 ДНП | 57 м² | 7,7 сот. | 9 800 000 | 171 930 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 1 840 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 840 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом в черте города Павловский Посад. С личным выходом в сосновый лес. Информация об участке: общая площадь 6,8 сотки. правильной формы, ровный, сухой. сделано межевание. категория земель: сельскохозяйственного назначения, ограждение: рабица. асфальтированная подъездная дорога. находятся плодородные деревья и кустарники (яблони, сливы, смородина, крыжовник, малина и др.). Коммуникации на участке: электричество. водоснабжение (скважина). Информация о доме: общая площадь 45,3 кв. М. назначение: жилой. 3 комнаты. 2 этажа. возможна прописка. Дополнительные строения на участке: сарай. уличный туалет. теплица. Инфраструктура: к поселку ведет хорошая асфальтированная дорога. территория огорожена по всему периметру. автоматические откатные ворота. поселок жилой с круглогодичным доступом, дороги чистят постоянно. есть детская площадка. остановка общественного транспорта в 10 минутах ходьбы. в 1,5 км находятся продуктовые и строительные магазины.