Новорязанское ш., 34 км от МКАД
Нестерово д., Раменский гор. округ
Дом 88 м², участок 14,8 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 28.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 58 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 14,8 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 112 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,77 млн / целевая ≈9,69 млн / пессимист. ≈8,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,56 млн ₽, маржа 53 %, ROI 112 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Бронницы ≈17,3 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1827
Рейтинг 80/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 98 % | 6 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 628 000 ₽ (14,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нестерово д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нестеровка КИЗ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 15 сот. | 3 490 000 | 232 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нестерово д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 10 сот. | 9 950 000 | 995 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 7,2 сот. | 825 000 | 114 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 9,8 сот. | 2 150 000 | 219 388 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 979 / 126 478 / 136 816 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 561 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 112 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нестерово д. да: «санузел» + «мебель» | 86,4 м² | 15 сот. | 8 200 000 | 94 907 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зеленая опушка КП да: «санузел» + «ремонт» | 96 м² | 15 сот. | 10 750 000 | 111 979 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Кривцы с. да: «санузел» + «теплый пол» | 84,6 м² | 15 сот. | 10 700 000 | 126 478 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Кривцы с. да: «ванные» + «мебели» | 80,4 м² | 14,5 сот. | 11 000 000 | 136 816 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143313237 Жилой дом с участком (Ижс/Лпх) в дер. Нестерово, д. 93/1, Раменского района Московской области. Жилой дом, 2-х этажный, общей площадью 88 кв. М., + 16 кв. М. Веранда, кадастровый номер 50:23:0040804:1583. Фундамент: свайно-винтовой, стены: бревно (северная сосна), крыша: мягкая кровля, пластиковые окна. Без внутренней отделки. Отопления нет. Планировка: - На первом этаже: кухня + столовая/гостиная (26 кв. М.), комната (6 кв. М.), веранда 16 кв. М. (открытая). - На втором этаже: холл и 2 спальни (по 16 кв. М.) В обоих помещениях дополнительно есть место для организации с/у или кладовки. Коммуникации: электричество 15квт. Участок 1478 кв. М. (14,8 сотки). Кадастровый номер 50:23:0040804:466 Категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (Лпх/Ижс). Инфраструктура: в шаговой доступности (5-10 мин ходьбы) продуктовый магазин, детский сад, дом культуры "Лель". Лес и озера для рыбалки и купания в наличии и велосипедной доступности. От Москвы 45 км. По Новорязанскому шоссе. Документы готовы, оперативный показ полное сопровождение сделки.