Носовихинское ш., 28 км от МКАД
Строитель СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈145 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Лесная ≈2,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18266
Рейтинг 45/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 055 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 302 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 513 / 24 490 / 55 556 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 49 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 24 490 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Березка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Труд СНТ | 78 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 20 513 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок у леса в Снт "Строитель" рядом с г. Электросталь Московской области. (Западная окраина города). В Снт всего 59 участков и оно находится в окружении леса со всех сторон. Ворота в Снт открываются и закрываются от пульта, калитка на кодовом замке. Круглогодично проживают примерно десять участков. Дорога чистится от снега. Из строений двухэтажный щитовой дом-самоделка. За основу была взята бытовка советских времен (видно на фото с торца). К ней пристроена веранда и второй этаж. Лаги на полу первого этажа менялись. В качестве фундамента бетонные блоки. Буржуйка есть, но не подключена. Вода из трубы по периметру в сезон. Электричество есть и подведено к избушке. На участке требующие замены старенькие яблони, слива. В этом году впервые ожидаются плоды груши посаженной несколько лет назад. Каждый год даёт хороший урожай тёрн (несколько кустов). Есть несколько кустов крыжовника, черной и красной смородины, сирень и черноплодная рябина. Вдоль дороги по участкам на столбах электричества протянуто оптоволоконо с интернетом. Компания "Стальнет". Для подючения к дому потребуется 7000 рублей + ежемесячная оплата по выбранному тарифу. В лесу грибы и ягоды (черника и земляника). В пешей доступности пруды с рыбой. Также недалеко зона отдыха г. Электросталь. Парк "Авангард" в двух минутах езды. Участок прямоугольной формы. Если ставить дом дальше от леса, то солце будет освещать ваши сотки от рассвета до заката. (Слева направо). Есть нюансы. По ним по телефону. Плюсы именно этой стороны Снт: Лес. Именно в этой части леса доступ к грибам, ягодам, полю. Есть необходимость заказывать забор с некоторыми соседями. Важный бонус: очень хорошие соседи.