Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Надежда СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 38 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 609 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Фрязево ≈2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18265
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 609 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 741 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 816 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восток СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 59 868 / 72 500 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 843 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 751 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 183 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Малиновка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | ЛПХ Алешкино пос. | 33 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 56 061 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новая Искра СНТ | 40 м² | 6 сот. | 420 000 | 10 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 8.6 км | Ногинский Медик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный, сухой. Немного заросло все из-за того, что не удается там чаще бывать, поэтому и продаем. Хвойный лес с двух сторон. Есть возможность расширить участок. Соседи живут круглый год. В доме 3 комнаты. Из них одна утепленная. Также на участке есть Баня, Хозблок, Большая беседка с зоной барбекю. Летняя кухня. Летний душ и туалет. В Бане установлена душевая кабина с теплой водой, также имеется большая комната отдыха. Заезжай и живи.