Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 49 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 796 тыс. → дом ≈704 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈391 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Лесная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18258
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 796 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 704 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 000 / 58 750 / 142 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 023 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 864 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Ковровщик СТ | 50 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Фрязево-91 СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 44 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зимородок КП | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Стулово СТ | 45 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Лесные поляны СНТ | 40 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 142 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ковровщик СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на ленточном фундаменте. Первый этаж кирпич, второй брус. Для отопления печь в центре. Но это для зимы. Весна, осень кондиционер в режиме обогрева. Колодец- семь бетонных колец.