Носовихинское ш., 37 км от МКАД
Виктория-80 90 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 11,8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 435 тыс. → дом ≈3,06 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Казанское ≈3,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18252
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 71 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 17,7 сот. | 510 000 | 28 814 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория-80 90 СНТ | 18,5 сот. | 694 000 | 37 514 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 15 сот. | 480 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,4 сот. | 750 000 | 40 761 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-80 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 19 сот. | 800 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Алешкино пос. | 20,1 сот. | 999 000 | 49 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 80 556 / 165 810 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 454 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 281 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 109 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 763 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 012 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Иванисово с. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сонино д. | 36 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 38,9 м² | 14,6 сот. | 6 450 000 | 165 810 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 40 м² | 7,5 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 40 м2, построенный в 1999 году. Одноэтажное строение с евро ремонтом внутри, что создает атмосферу тепла и уюта. В доме три комнаты, отделанные деревом, что подчеркивает природную красоту интерьера. На участке есть колодец для водоснабжения, а электрическое отопление обеспечивает комфортное проживание в любое время года. Санузел расположен на улице. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт), что позволяет наслаждаться тишиной и природой. Участок огорожен забором, что обеспечивает дополнительную безопасность. Ипотека возможна.