Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Рассвет ДНП, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 612 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1825
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селена СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Победа СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 41 801 / 120 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 716 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Венера-Натальино-7/2 СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зеленая миля ДНП | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет-Натальино СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Татаринцево с. | 58 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 103 276 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Першино д. | 60 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Заворово с. | 59,9 м² | 9,1 сот. | 5 370 000 | 89 649 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ромашково-37 КП | 58,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 514 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается участок правильной формы, с домом (эксплуатировали мало). В Снт много участков постоянно проживающих (в том числе зимой). На участке есть так же бытовка для хранения. Более 10 лет в собственности. 1 взр. Собственник.