Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Восход СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 415 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 94 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,93 млн / целевая ≈6,24 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,02 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Казанское ≈2,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18247
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сонино д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сонино д. | 11 сот. | 2 290 000 | 208 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сонино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 960 / 100 000 / 102 006 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 587 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | да: «ванную» + «ремонт» | 67,9 м² | 5,8 сот. | 8 200 000 | 120 766 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубрава-4 КП да: «санузле» + «ламинат» | 73,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 74 627 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 74,5 м² | 5,4 сот. | 7 000 000 | 93 960 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «санузел» + «под ключ» | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
17502 Продается хорошая дача с земельным участком в живописном месте, в окружении леса, в пяти минутах ходьбы река. Московская область, Павлово-Посадский район, деревня Игнатово, СНТ Восход. Дача расположена в 52-х км от Москвы по Носовихинскому