Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Восход СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 83,8 м², участок 5,8 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 128 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 42 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль −17 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18244
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 128 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 272 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 6,7 сот. | 270 000 | 40 299 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 9,6 сот. | 480 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 576 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 605 / 61 677 / 80 978 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 879 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 109 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -17 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ягодка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 83,5 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 61 677 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луч СНТ да: «ванная» + «отделка» | 84,1 м² | 6,3 сот. | 3 499 000 | 41 605 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Грибово 2 ДНП да: «ванные» + «отделка» | 92 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 80 978 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 29684 Продаётся двухэтажный дом из бруса 83,8 м на участке 5,8 соток в СНТ Восход. Готов к заселению живите сразу после покупки! О доме: Площадь 83,8 м (5 комнат: 3 на втором этаже + 2 на первом). Просторная кухня 12 м. Фундамент:ленточный.