Носовихинское ш., 66 км от МКАД
Поселок Щекутово ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 140 м², участок 9,7 сот., газобетон.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 1,83 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 82 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,99 млн / целевая ≈10,79 млн / пессимист. ≈9,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,99 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Назарьево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18242
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 52 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 832 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 468 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Поселок Щекутово ДНП | 25,2 сот. | 7 160 000 | 284 127 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Щекутово ДНП | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Щекутово ДНП | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Щекутово ДНП | 14 сот. | 4 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Щекутово ДНП | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поселок Щекутово ДНП | 13,9 сот. | 1 200 000 | 86 331 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Щекутово ДНП | 7,3 сот. | 2 000 000 | 273 973 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Щекутово ДНП | 8,1 сот. | 2 350 000 | 290 123 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щекутово д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Щекутово ДНП | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 030 / 88 888 / 95 469 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 988 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | да: «сан/узлом» + «отделка» | 135 м² | 10 сот. | 12 200 000 | 90 370 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Зеленый Берег - 3 СНТ да: «санузла» + «под ключ» | 133 м² | 9,7 сот. | 10 910 000 | 82 030 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Евсеево ДП да: «санузел» + «отделка» | 135 м² | 10 сот. | 11 480 000 | 85 037 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Евсеево д. да: «с/у» + «под ключ» | 132,2 м² | 9,9 сот. | 11 250 000 | 85 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | да: «сан/узлом» + «отделка» | 135 м² | 10 сот. | 11 800 000 | 87 407 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «сан/узлом» + «отделка» | 132 м² | 10 сот. | 12 250 000 | 92 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «санузла» + «теплый пол» | 130 м² | 10 сот. | 11 990 000 | 92 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «с/у» + «под ключ» | 128,8 м² | 10 сот. | 9 420 000 | 73 137 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | да: «санузлы» + «под ключ» | 128 м² | 10 сот. | 12 220 000 | 95 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предложение 33168 Продается новый дом 140 м на участке 9,71 сотки в Щекутово (рядом с Павловским Посадом) О доме: Площадь: 140 кв.м., два этажа. Материалы: Теплые газобетонные блоки, надежный ленточный фундамент. Планировка 1 этаж: Прихожая, две