Носовихинское ш., 61 км от МКАД
Восток СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 46 м², участок 6 сот.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 940 тыс. → дом ≈660 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −375 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18240
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Евсеево д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 27,5 сот. | 19 700 000 | 716 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево д. | 10,7 сот. | 1 350 000 | 126 168 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 875 / 51 250 / 73 333 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -375 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Назарьево д. | 45 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гора СНТ | 49 м² | 7,8 сот. | 5 900 000 | 120 408 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Родник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 799 000 | 62 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 52,6 м² | 6,8 сот. | 2 150 000 | 40 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гора СНТ | 53 м² | 7,9 сот. | 5 900 000 | 111 321 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Здоровье СНТ | 51,4 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 58 366 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 550 000 | 43 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Монтажник СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 45 918 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хороший садовый домик с земельным участком 6 соток рядом с г. Павловский Посад Московская область, Павлово-Посадский район, д.Евсеево, СТ Восток. Дача расположена в 55 км от МКАД по Носовихинскому шоссе, также есть возможность подъехать по Торг.