Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Елино д., Коломенский гор. округ
Дом 68 м², участок 24 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 2,61 млн → дом ≈893 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 42 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,59 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Пески ≈2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1824
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 631 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 607 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 893 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 132 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Черкизово с. | 21 сот. | 2 300 000 | 109 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Черкизово с. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 89 022 / 129 758 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Каменка д. | 60 м² | 16 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ратмирово д. | 67 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 107 463 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Санино д. | 62 м² | 26 сот. | 5 500 000 | 88 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нижнее Хорошово с. | 75 м² | 16 сот. | 6 700 000 | 89 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ратмирово д. | 57,8 м² | 15,5 сот. | 7 500 000 | 129 758 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Речки д. | 58 м² | 14 сот. | 4 690 000 | 80 862 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нижнее Хорошово с. | 58,2 м² | 14,8 сот. | 5 200 000 | 89 347 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом, он конечно старенький. Но место отличное. Рядом Москва река, ж/д станция Пески. Газ Заведён Внутрь Дома!. Осталось сделать внутри дома разводку на газовую плиту и котёл отопления. Денег нет. Не сделали.