Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 8 сот., 2022 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,43 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Назарьево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18237
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 304 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 432 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 850 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 9 сот. | 5 000 000 | 555 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 6 сот. | 7 800 000 | 1 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 25 сот. | 7 900 000 | 316 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 6,1 сот. | 2 300 000 | 377 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 11 сот. | 2 990 000 | 271 818 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарьево д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 270 / 79 166 / 128 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 281 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 414 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ефимовский Лес ДНП | 36 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дружба СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Мичуринец-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Клязьменское СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земeльный учaсток с новым домом 36 кв.м. Адpеc: г Павлoвcкий Пoсад д. Нaзapьeвo, ул. Новая. Зeмли нaceлeнных пунктoв, ИЖC, ПМЖ, Дом 6х6, 2023 года постройки, зарегистрирован как жилой дом, можно прописаться. отличнo пoдойдет для отдыxа с ceмьей и друзьями. Электроснабжение 3-х фазное 15 кВт заведено в дом. Газ по госпрограмме по границе участка. Участок 9 соток ровной и правильной формы, сухой, огорожен забором На участке пушистые мачтовые сосны, почва песчаная, рядом сосновый лес. Удобная транспортная доступность. Рядом находится г. Павловский Посад . До ж/д платформы Назарьево 7 минут пешком (Горьковское направление). От МКАД по Носовихинскому шоссе 59 км. На территории имеется магазин и детская площадка. Дороги убираются коммунальными службами, улицы хорошо освещаются. Один взрослый собственник. Продажа свободная!