Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Меркурий СНТ, Богородский гор. округ
Дача 62 м², участок 7,3 сот., газоблок.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.05.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 40 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −560 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Лесная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18234
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 468 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 5 400 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 587 / 62 834 / 94 545 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 521 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 345 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -560 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Березка СНТ | 62,9 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 39 587 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мичуринский Труженик СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Литейщик СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 5 200 000 | 94 545 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 23.05.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 100932978 Продается дача в Снт "Чайка", пос. Имени Воровского, Ногинского района. Участок 7,13 соток, отмежеван, форма квадратная, огорожен профилированным железным листом, с фасада участка есть ворота для въезда автомобиля, комбинированный забор на фундаменте из кирпича и профилированного железа, площадка для автомобиля. На участке расположено несколько строений: Дом-гараж площадью 62 м2, двухэтажный, из блоков, фундамент бетонная-плита, перекрытия частично железобетонные. На первом этаже гараж, необорудованное помещение для бани, удобная лестница на второй этаж, на втором этаже комната отдыха и большой балкон. Следующее строение деревянная беседка для летних посиделок, фундамент бетонная-плита, пол выложен плиткой, есть печь. Также на участке залит качественный ленточный фундамент для постройки основного дома, в земле 120 см, наружу 50 см, размеры предполагаемого дома 7 м на 9 м. Коммуникации: свет (оплата за электричество в Мосэнерго), летний водопровод, в товариществе идет газификация. В снт охрана, видеонаблюдение в процессе установления, заезд с пульта через автоматические ворота, дороги отсыпаны мелкой асфальтной крошкой, зимой чистят, хорошее освещение улиц в ночное время. Недалеко озеро, можно купаться, плавать на лодке, ловить рыбу. В пешей доступности 30 минут, ж/д станция Лесная, электрички идут в направлении до Москвы (Ярославский вокзал). До ж/д станции "Храпуново" 5 минут на автомобиле, электрички идут в направлении Москва-Курская 55 минут. Рядом населенный пункт поселок Воровского, со всей необходимой инфраструктурой: сетевые магазины; торговые, сельскохозяйственные, строительные рынки, школа, садик, почта, сбербанк, мфц и т. Д. Выезд на Носовихинское шоссе и на новую скоростную трассу М12 до Москвы. Один взрослый собственник, в собственности строение и земля, участок отмежеван. Ипотека подходит. Показываем по договоренности, ответим на дополнительные вопросы по телефону.