Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Мичуринец-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 132 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −759 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Ленская ≈5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18233
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отрадное СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Логиново ДНП | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гора СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Логиново д. | 5 сот. | 899 000 | 179 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 46 444 / 85 714 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 370 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -759 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Агро СНТ | 88,4 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 53 054 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мичуринец-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ковригино д. | 78,9 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 965 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Южный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Садовник СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мичуринец-1 СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Отрадное Ветеран СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Малиновка КП | 86,3 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 36 501 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Текстильщик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача из бруса на ленточном фундаменте! Есть отдельно стоящая бытовка как комната отдыха с подключенной стиральной. Машинкой и летним душем! Мебель оставим! Участок отсыпан! Взносы 15 000 в год! Проведен интернет! Центральный водопровод! + собственный колодец! Видеонаблюдение, вывоз мусора, охрана! Дороги в асфальтной крошке, зимой чистят! Многие живут круглогодично. Перспектива газификации! Рядом шикарный лес! При въезде в Снт автобусная остановка! До Ж/Д станции Павловский Посад 12 минут на авто! Один взрослый собственник! Более 10 лет в собственности. Возможно приобретение в ипотеку! Оказываем помощь в одобрении ипотеки!