Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Отрадное СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 7 сот.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 22.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 154 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–282 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈902 тыс. → от пессимистичной прибыль −418 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ленская ≈3,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18226
Рейтинг 26/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.7 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 154 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гора д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гора СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гора д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 82 500 / 282 143 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 127 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 071 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -418 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Южный СНТ | 14,6 м² | 4,8 сот. | 800 000 | 54 795 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 14 м² | 10,1 сот. | 3 950 000 | 282 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Большие Дворы пгт | 15,7 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 222 930 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Горизонт СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Яблонька СНТ | 16 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Магнит СНТ | 16 м² | 6 сот. | 700 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 14 м² | 9 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 12 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2025 | 1 100 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электричество 5квт.