Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Мир СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 82,1 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 279 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18224
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 371 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 699 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 11 сот. | 409 000 | 37 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 32,3 сот. | 898 000 | 27 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 642 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 27 778 / 51 429 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 065 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 835 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 209 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Оптимист-2 СНТ | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовник СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Оптимист-2 СНТ | 90 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Литейщик СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 2 450 000 | 27 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чайка-1 СНТ | 70 м² | 11,3 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Связист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубрава-3 КП | 90 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Логиново д. | 80 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 37 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137926073 Два участка рядом (8.18+8.07), цена за один участок. Продается прекрасная дача в зеленом массиве, среди соснового леса, чистый воздух, пруд на территории снт "Мир". Видеокамеры по всей территории Снт, въезд на территорию через шлагбаум. На участке колодец, мангал, хозблок для хранения садового инвентаря, много фруктовых деревьев. В конце участков выход через калитку в лес.