Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Торфяник СНТ, Богородский гор. округ
Дача 24 м², участок 5,1 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 994 тыс. → дом ≈506 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −192 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈1,2 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18223
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 10 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 994 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 506 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титан СНТ | 6 сот. | 525 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 80 250 / 112 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 759 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 563 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Меркурий СНТ | 25 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сплав СНТ | 27,2 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Южное СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | 25 м² | 5,3 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Художественные Краски СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Орбита-3 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 500 000 (−600 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 100 000 (+600 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с каркасным недостроем! На участке каркасный недострой и небольшой домик аля вагончик. К сожалению свежих фото нет, проще приехать посмотреть. Практически все жители имеют постоянный адрес и проживают в Снт. К сожалению с 22 года участком не занимался, на Сво. Лично мне место нравится, магазины в шаговой доступности, инфраструктура города в пяти минутах езды. Недострой ставил под реконструкцию, выдержал все положенные расстояния, для получения постоянного адреса. Проживаю в Севастополе. Прошу понимания, связь бывает не проходит, пишите, прочту, или перезвоню. Прошу риелторов и помощников не утруждаться. Всем добра.