Носовихинское ш., 78 км от МКАД
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 68,3 м², участок 6,8 сот., 2015 год.
Цена 2,45 млн ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 515 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,37 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 122 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18211
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 25 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 760 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 515 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 331 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кудыкино д. | 10,5 сот. | 1 110 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кудыкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 366 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 43 292 / 57 803 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 365 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 083 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Новая д. | 69,7 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 43 042 | снято (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 68,9 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 541 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Астра СДТ | 67 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 49 254 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 69,1 м² | 9,3 сот. | 7 500 000 | 108 538 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Полянка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Малинка СНТ | 69,2 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 57 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 70 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ионово д. | 65 м² | 7,8 сот. | 7 900 000 | 121 538 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СТ | 70 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 36 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Малинка СНТ | 70 м² | 9,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Гора -89, построенная в 2019 году. Дом в отличном состоянии, установлен на сваях, утеплен, выполнен из бруса и облицован сайдингом. Внутренняя отделка - вагонка, установлены окна ПВХ, хорошая входная и межкомнатные двери. Участок ровный, ухоженный, полностью огорожен забором из металлопрофиля. На территории есть насаждения, хозяйственный блок, душ, туалет, парник.