Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дом 86 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈275 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль −548 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈0,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18208
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 274 631 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 099 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 430 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Фрязево пос. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степаново д. | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 079 / 56 667 / 77 381 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -548 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Степаново д. | 81 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Случайный пос. | 90 м² | 5,7 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елизаветино пос. | 81 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 86 м² | 4 сот. | 3 880 000 | 45 116 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Казанское с. | 86 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 36 047 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Нижний Восход СНТ | 77,8 м² | 4 сот. | 5 350 000 | 68 766 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Алешинские Сады СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 294 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Алешинские Сады СНТ | 89 м² | 5,8 сот. | 2 499 000 | 28 079 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березка СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете о доме, где комфортно и уютно в любую погоду? Где "дышат" стены, создавая идеальный микроклимат? Если Вы заботитесь о здоровье своих детей, если вы цените качество и умеете грамотно распоряжаться финансами, то дом из арболита в стиле Фахверк