Носовихинское ш., 24 км от МКАД · земля с домом
Сплав СНТ, Богородский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот.
Дом по описанию: «На участке дом 25 кв. М и 1 бытовка и один металлический контейнер.»
Цена 1,3 млн ₽, поднимали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 30.06.2023.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 549 тыс. → дом ≈751 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −12 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Храпуново ≈2,3 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18199
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 549 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 751 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якорь СТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 78 000 / 172 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -12 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Тэповец СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Надежда СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Южное СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Колос СНТ | 24 м² | 5,3 сот. | 2 490 000 | 103 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 25,7 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 264 591 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.2 км | Нижний Восход СНТ | 25 м² | 4,2 сот. | 1 150 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 27,7 м² | 6,4 сот. | 1 780 000 | 64 260 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Григорово д. | 25 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лето СНТ | 21,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 80 275 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Григорово с. | 25 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 172 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2023 | 900 000 | история площадки |
| 20.07.2025 | 1 200 000 (+300 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 5 соток. К участку подведено электричество, подведен водопровод(не самое лучшее состояние на участке). На участке дом 25 кв. М и 1 бытовка и один металлический контейнер. Один взрослый собственник. На участке плодовые деревья, яблони, терень, смородина, крыжовник. От жд. Станции "43 й километрпешком 25 минут. До Курского вокзала 50 минут электричкой. На машине до Мкад 30 км. Рядом магазины всех типов, от пятерочки до кафе, сбербанк.