Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дом 85 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,05 млн; цена не менялась с 08.09.2025.
Рейтинг 73/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 695 тыс. → дом ≈955 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,95 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈856 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18189
Рейтинг 73/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 25.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 235 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елизаветино пос. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елизаветино пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степаново д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елизаветино пос. | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 55 556 / 73 125 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 948 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 453 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 855 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Дружба СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 80 м² | 9 сот. | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | ЛПХ Игнатово пос. да: «санузел» + «отделка» | 87 м² | 10 сот. | 4 350 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Горелый Лес СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 050 000 (+400 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 650 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток в Снт Фрязево. Железнодорожная стнция 10 минут пешком. 48 километров от Мкад. Дом не пригодный для проживания.