Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Ивушка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 46 м², участок 6 сот., 2008 год.
Цена 2,39 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,54 млн → дом ≈854 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 46 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,03 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −76 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — центральное; в описании: газ.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18185
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 565 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есино д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Есино д. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 800 / 72 917 / 90 000 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -75 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сплав СНТ да: «унитаз» + «ремонт» | 48 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заря СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Алешинские Сады СНТ да: «душевая» + «мебелирован» | 50 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 45 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 2 980 000 (−220 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 2 600 000 (−380 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 390 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 12149456. Продается уютный, 2-ух этажный дом в Снт "Ивушка"! Отличная планировка дома - 3 комнаты на первом этаже и 2 комнаты на втором этаже! 2 терасы - открытая и закрытая! Хоз.блок с душевой кабиной! На участке есть вода от водонапорной башни ,газ через балоны! Канализации под домом нет,туалет отдельно находится в хоз.блоке! Фундамент блочный! Внимание ! - При покупке квартиры, воспользовавшись услугами компании "Этажи" вы получаете ФИНАНСОВУЮ ГАРАНТИЮ и сертификат на стоимость объекта на 3 года!(возврат денежных средств) Забор по периметру участка, отличные соседи! Заезд на территорию СНТ через охрану (ворота). На территории СНТ расположено озеро с пляжем и детской площадкой. Чистка дорог, вывоз мусора, круглогодичная охрана. Без обременений и. долгов ! Быстрый выход на сделку! Код пользователя: 89555