Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Виктория Клаб КП, Электросталь гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 85/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈164 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈410 тыс. ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18182
Рейтинг 85/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 53.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 22.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 163 560 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 981 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 79 950 / 110 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 235 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 410 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дружба-2 СНТ | 20 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фиалка СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 1 599 000 | 79 950 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 550 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Алешинские Сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горелый Лес СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5 соток, домик летний одноэтажный. Веранда, хозблок, туалет, душ. Участок не ухоженный. Право по садовой книжке, находится под резервной линией Лэп, не работает с 1940г. Электричество 5 квт, вода на участке летняя, оплата по счетчикам. Взнос 2500р в год.