Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Щельпино д., Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 67 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,74 млн → дом −94 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈458 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Виноградово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1818
Рейтинг 50/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 744 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −94 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 880 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 430 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 70 497 / 106 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 458 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Щельпино д. | 50 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щельпино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 000 000 | 38 462 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щельпино д. | 45,2 м² | 13,2 сот. | 3 700 000 | 81 858 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Расловлево д. | 50 м² | 16 сот. | 5 300 000 | 106 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Яблонька СНТ | 48,6 м² | 6,1 сот. | 3 650 000 | 75 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 53,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 816 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Конобеево с. | 49,3 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 70 994 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Золотово СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138951082 В продаже земельный участок 12 соток с домом. Дом вполне можно отремонтировать или снести и построить новый. Участок большой, прямоугольный формы, ровный. На участке плодовые деревья. Частично участок окошен. Дом крепкий но есть нюансы. Место классное, до ж. д. станции 20 минут пешком по асфальтовой, освещённой дороге. Соседи все проживают постоянно, дороги чистят, электричество не отключают. Участок заросший, требует расчистки.