Носовихинское ш., 25 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 15.10.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Земля ≈284 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,71 млн → дом ≈593 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −796 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Храпуново ≈1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18178
Рейтинг 41/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 707 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 593 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 6,2 сот. | 5 200 000 | 838 710 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тэповец СНТ | 6,2 сот. | 4 600 000 | 741 936 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 51 441 / 62 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -796 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Алешинские Сады СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Локомотив-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Уголек СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 42 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 300 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются участок 6 соток, на участке стоят постройки: Дом: каркасно-щитовой двухэтажный 6х6. Туалет/душ. Сарай. Удобная транспортная доступность, от Мкад 30 минут по платной трассе, рядом станция Храпуново, поселок, магазины, зона отдыха с водоемом. Отличный вариант для летнего проживания, требует вложений~500. Земля под Ижс.