Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Лето СНТ, Богородский гор. округ
Дача 21,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,31 млн → дом ≈435 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈436 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −484 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Поселок Воровского ≈0,6 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18177
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 219 239 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 315 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 954 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба-5 СНТ | 8,4 сот. | 2 700 000 | 321 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 20 сот. | 16 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное-2 СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 436 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 78 750 / 137 500 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 439 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -484 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Художественные Краски СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Орбита-3 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Алешинские Сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Полтево ТСН | 20 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сплав СНТ | 27,2 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дружба-2 СНТ | 20 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Горелый Лес СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добавляйте объявление в избранное, буду постепенно снижать цену. Соседний участок тоже продается, можно приобрести вместе или отдельно, в профиле подробная информация. Преимущества: 6 мин пешком от платформы Поселок Воровского (43 км). 30 мин на машине до Мкад. Подходит для льготной и семейной ипотеки по ставке 6% и 8%. Дом зарегистрирован как жилой, в нем можно прописаться. Дом пригоден для проживания. Развивающаяся инфраструктура. Рядом лес, водоемы. Огороженная территория, охрана. Работают службы доставки продуктов. Юридически всё чисто, нет обременений. Продажа напрямую от собственника. Быстрый выход на сделку. Подъезд круглый год. Электричество 15 квт.