Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Звезда СНТ, Богородский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 847 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 5 км, 45 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −656 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈1,5 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18173
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 851 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 847 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Звезда СНТ | 11,1 сот. | 1 500 000 | 135 135 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 11,1 сот. | 1 750 000 | 157 658 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 50 736 / 98 718 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 636 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 909 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -656 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
приличные 6 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Таганский СНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 98 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Чайка СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Место тихое и спокойное. Соседи живут постоянно. Зимой дороги чистят. Стоят камеры. Въезд через ворота со сторожем по пропускам. Рядом озеро для купания, пятерочка и стройматериалы. Аппарат с питьевой водой в 200 метрах. Жд станция посёлок воровского в 25 мин пешком.