Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Бриз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 97 м², участок 12,4 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 12,4 сот. = 731 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,84 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Дрезна ≈2,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18168
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 76 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 988 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (12,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 454 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старт-1 СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Малиново д. | 6,1 сот. | 880 000 | 144 262 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 950 / 46 327 / 93 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Старт-1 СНТ | 96,7 м² | 10,2 сот. | 5 990 000 | 61 944 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 100 м² | 9 сот. | 9 300 000 | 93 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 100 м² | 16 сот. | 4 850 000 | 48 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Бриз СНТ | 86,4 м² | 10 сот. | 9 399 000 | 108 785 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Текстильщик СНТ | 98 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 45 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сосновый Бор СНТ | 98 м² | 12 сот. | 4 540 000 | 46 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Машиностроитель СНТ | 100 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старт-1 СНТ | 80 м² | 10 сот. | 2 396 000 | 29 950 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бриз СНТ | 78 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Острово д. | 100 м² | 15 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 4 800 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 4 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в живописном месте Подмосковья Представляем вашему вниманию прекрасную возможность приобрести просторную двухуровневую дачу в тихом и спокойном уголке природы. Расположенная в СНТ "Бриз" Орехово-Зуевского района Московская Торг.