Носовихинское ш., 51 км от МКАД
Энергетик-64 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 51 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 275 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18164
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергетик-64 СНТ | 11 сот. | 221 360 | 20 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-64 СНТ | 10 сот. | 263 000 | 26 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик-64 СНТ | 12,2 сот. | 1 530 000 | 125 410 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Демидово д. | 10 сот. | 3 799 000 | 379 900 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Саурово д. | 9,2 сот. | 1 250 000 | 135 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Демидово д. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Саурово д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Саурово д. | 11,9 сот. | 236 840 | 19 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Назарьево СНТ | 12,5 сот. | 1 200 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 327 / 44 510 / 81 818 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березка СНТ | 51 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Клязьменское СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Родничок СНТ | 44,2 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Мичуринец-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Отрадное Ветеран СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Кузнецы СНТ | 55 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Тихое место. Вокруг лес. 300 м. Река Клязьма.