Носовихинское ш., 21 км от МКАД
Виктория СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈984 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −714 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈1,4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18163
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 314 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лето СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -714 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача в Снт "Виктория", пос. Им. Воровского. Продаётся дача в обжитом Снт отличное место для отдыха на природе. Транспортная доступность: 20 минут пешком до ж/д станции "Посёлок Воровского". 5 минут до автобусной остановки. удобный выезд на Носовихинское шоссе. Рядом: 3 озера в пешей доступности (до 15 минут). магазин в соседнем Снт. Дом: 2-этажный щитовой, 6×8, на фундаменте. Участок 6 соток: плодовые деревья и кустарники. Коммуникации: колодец с питьевой водой (14 колец). отдельная кухня. теплица. Хорошие соседи. Тихое, обжитое место.