Носовихинское ш., 22 км от МКАД
Лето СНТ, Богородский гор. округ
Дача 59 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈266 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,6 млн → дом ≈752 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −999 500 ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Поселок Воровского ≈0,5 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18162
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 320 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 598 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 752 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 746 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба-5 СНТ | 8,4 сот. | 2 700 000 | 321 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 20 сот. | 16 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное-2 СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 587 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 451 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -999 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добавляйте объявление в избранное, буду постепенно снижать цену. Соседний участок тоже продается, можно приобрести вместе или отдельно, в профиле подробная информация. Преимущества: 6 мин пешком от платформы Поселок Воровского (43 км). 30 мин на машине до Мкад. Подходит для льготной и семейной ипотеки по ставке 6% и 8%. Дом зарегистрирован как жилой, в нем можно прописаться. Дом пригоден для проживания. Развивающаяся инфраструктура. Рядом лес, водоемы. Огороженная территория, охрана. Работают службы доставки продуктов. Юридически всё чисто, нет обременений. Продажа напрямую от собственника. Быстрый выход на сделку. Подъезд круглый год. Электричество 15 квт.