Носовихинское ш., 65 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 43,8 м², участок 4,2 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 23.02.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈68 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 38 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈776 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; отопление — есть; в описании: скважина.
До ст. Дулёво ≈1,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18149
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 371 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 949 000 | 129 933 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 776 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 69 792 / 123 874 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Часть Жилого Дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 44,4 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 123 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 41 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 95 122 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Жасмин СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кабаново д. | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кабаново д. | 50 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2025 | 3 850 000 | история площадки |
| 01.04.2025 | 3 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 725 000 (−25 000) | история площадки |
| 13.04.2025 | 3 700 000 (−25 000) | история площадки |
| 25.04.2025 | 3 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 3 600 000 (−90 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 3 590 000 (−10 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 3 570 000 (−20 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 3 550 000 (−20 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 3 200 000 (−350 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 150 000 (−40 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 990 000 (−160 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Часть Жилого Дома (выделенная), дом 1-этажный, кирпичный, общей площадью 48,3 кв. М., жилой в виде трёх комнат 32 кв. М. (15 +10+8), кухня 7 кв. М., прихожая, туалет, дом жилой, среднее состояние, окна Пвх. В доме свет, газ, газовое отопление котёл Агв, вода центральная, канализация скважина. Участок 4,16 соток, сухой, ровный, правильной формы, огорожен, межеван, плодовые деревья, кусты. Хорошее место расположение в шаговой доступности школа, детский сад, сетевые магазины, поликлиника, автобусная остановка, храм. Один собственник, более 3 лет, не прописан. Рассмотрим ипотеку, материнский капитал, сертификат, субсидию. Дом имеет статус жилого возможна постоянная прописка (регистрация). Прямая продажа, показ по договоренности. Земельный участок в собственности, часть жилого дома (выделенная).