Носовихинское ш., 61 км от МКАД
Фарфорист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 75 м², участок 7 сот.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 18.02.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 407 тыс. → дом ≈443 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −380 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Дулёво ≈1,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18148
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 115 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинка СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 30 862 / 54 167 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -380 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малинка СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 70 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Дружба СТ | 84 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 32 738 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 83 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 15 663 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Текстильщик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Юность СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луч СНТ | 65 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 24 615 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Содружество СНТ | 75,9 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 28 986 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Южный-5 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 21 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.02.2026 | 950 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию! В продаже дачный участок с домом, летней беседкой и жилым блоком. Адрес Московская область, Орехово-Зуевский р-н, г. Ликино-Дулево, Снт "Фарфорист". Дом-70 кв. М., требует ремонта. ( материалы для ремонта в доме). Электричество подведено к дому и хозблоку. В доме 3 этажа свободной планировки. Земельный Участок 7 соток, правильной прямоугольной формы, сухой, межевание проведено. На участке- собственный колодец с питьевой водой, есть централизованная сезонная подача воды, туалет на улице ( выгребная яма), забор по периметру- сетка рабица. Инфраструктура города Ликино-Дулево, в 3 минутах езды на авто, рядом автобусная остановка Автобус 26 Орехово-Зуево/Дрезна, Автобус 40 Орехово-Зуево/Давыдово, платформа "Дрезна" 14 минут на авто по Носовихинскому шоссе. Горьковское направления-вокзал "Курский". Документы готовы к сделке! Один взрослый собственник. Возможен разумный торг! Показ по предварительной договоренности!