Носовихинское ш., 42 км от МКАД
ЛПХ Большое Рахманово-1 пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 12 м², участок 10 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 51 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 390 тыс. → дом ≈710 тыс. ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–650 тыс. ₽/м², медиана 200 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈671 тыс. ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Казанское ≈2,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18146
Рейтинг 80/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 972 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 11 сот. | 409 000 | 37 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 32,3 сот. | 898 000 | 27 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,6 сот. | 470 000 | 44 340 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,3 сот. | 700 000 | 67 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рахманово с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 200 000 / 650 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 671 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Субботино д. | 12 м² | 10,2 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | Машиностроитель СНТ | 12 м² | 6 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 10 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.4 км | Лесная Поляна СНТ | 12 м² | 6 сот. | 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дубки СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 999 999 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фрязево СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Полянка СНТ | 11,2 м² | 6,3 сот. | 1 550 000 | 138 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 10 м² | 9,5 сот. | 8 600 000 | 860 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Физик-1 СНТ | 14 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На 10 сотках земли правильной формы продается дача. Участок сухой, правильной формы огорожен со всех сторон, Имеются въездные ворота и калитка. 2 бытовки 5х2.5 (одна используется, как хозблок, вторая обустроена под кухню и спальное место). Есть большая теплица, туалет на улице, электричество 15 квт заведено на участок, собственная скважина 25 метров, Отличное местоположение! Вся инфраструктура в шаговой доступности. Автобусная остановка по направлению Фрязево-Павловский Посад 5 минут, аптека, магазины, школа, детский сад, поликлиника, пицерия, клуб в 15 минутах пешком. Лес 200 метров. До ж/д станции Казанское можно дойти неспешным шагом минут за 30. Прямая продажа.