Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Садовник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 72 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, газ.
До ст. Вохна ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18142
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 371 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 34 584 / 58 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 203 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 087 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 085 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Южный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мичуринец-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Связист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бытовик СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Оптимист-2 СНТ | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мичуринец-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Природа СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 51 408 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мичуринец-1 СНТ | 60 м² | 6,7 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Отрадное Ветеран СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земли населенных пунктов. Ижс. Продажа дома площадью 72 кв. М. Жилой. 3 комнаты и кухня. Отопление печное. Дом оформлен как жилой. На участке баня. Назначение жилое. Регистрация. Участок 7 соток. Требует ухода. Сухой. Форма правильная. В Снт проводят газ. 19 минут до ж/д вокзала г. Павловский Посад ( авто). 20 минут пешком до станции Вохна. Носовихинское шоссе в 5 минутах. 5 минут до города Павловский Посад, где вся инфраструктура города.