Носовихинское ш., 28 км от МКАД
Кудиновский садовод СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 3,3 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 11.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 3,3 сот. = 952 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −566 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Электроугли ≈3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18139
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 288 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Каменный луг СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 сот. | 5 402 250 | 771 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Украина СНТ | 10,7 сот. | 4 300 000 | 401 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 7 сот. | 5 025 000 | 717 857 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5 сот. | 2 800 000 | 560 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Марьино д. | 8,8 сот. | 831 250 | 94 460 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8,3 сот. | 4 500 000 | 542 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Исаково д. | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 80 000 / 101 881 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -566 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Вишняково д. | 40 м² | 4 сот. | 3 199 000 | 79 975 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шипорез СНТ | 45 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 40 м² | 2 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 63,8 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 101 881 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Дорожник СНТ | 64,2 м² | 4,5 сот. | 5 150 000 | 80 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.11.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Продаю дачу на небольшом участке, практически в черте города Электроугли, в пешей доступности озеро, школы, сады, магазины и полностью вся городская инфраструктура, даже доставка продуктов до участка, при том, что сама дача в тихом и спокойном месте. Асфальтированная дорога прямо до участка, круглогодичный подъезд, дороги чистят, есть возможность прописки. СНТ небольшое, полностью огорожено забором, два въезда с автоматическими воротами. От мкада ехать всего 15 минут. Скоро в СНТ будет газ. Я единственный, взрослый, собственник, свободная продажа. Остальные вопросы задавайте по телефону или в чате.