Носовихинское ш., 18 км от МКАД
Кудиновский садовод СНТ, Богородский гор. округ
Дача 50 м², участок 3,3 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 22.07.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 3,3 сот. = 952 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −939 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электроугли ≈3 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18138
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 288 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 952 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Каменный луг СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 сот. | 5 402 250 | 771 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Украина СНТ | 10,7 сот. | 4 300 000 | 401 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 7 сот. | 5 025 000 | 717 857 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 5 сот. | 2 800 000 | 560 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Марьино д. | 8,8 сот. | 831 250 | 94 460 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8,3 сот. | 4 500 000 | 542 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Исаково д. | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 778 / 62 000 / 82 979 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -939 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Бабкина Дача СНТ | 50 м² | 3 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 50 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.2 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 3,2 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | 51 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.9 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 3,8 сот. | 1 070 000 | 23 778 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Жилино-2 пос. | 47 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 82 979 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Минино д. | 42,7 м² | 2,4 сот. | 2 000 000 | 46 838 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Дубовая Роща пос. | 57 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 67 544 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Строитель СНТ | 40 м² | 3,1 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 60 м² | 4,2 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 4 500 000 | история площадки |
| 25.02.2025 | 5 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 05.05.2025 | 4 200 000 (−800 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.09.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте. Продаю дачу на небольшом участке, практически в черте города Электроугли, в пешей доступности озеро, школы, сады, магазины и полностью вся городская инфраструктура, даже доставка продуктов до участка, при том, что сама дача в тихом и спокойном месте. Сам домик каркасно-щитовой. Асфальтированная дорога прямо до участка, круглогодичный подъезд, дороги чистят, есть возможность прописки. Снт небольшое, полностью огорожено забором, два въезда с автоматическими воротами. От мкада ехать всего 15 минут. Проект для подключения газа уже готов. Я единственный, взрослый, собственник, свободная продажа. Остальные вопросы задавайте по телефону или в чате. При оплате наличными скидка.