Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Восход СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2 тыс.; первая цена 2 тыс. ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 249 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Павловский Посад ≈4,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18134
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 474 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 249 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 051 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 9,6 сот. | 480 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 6,7 сот. | 270 000 | 40 299 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Ольгино пос. | 9,4 сот. | 290 000 | 30 851 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Ольгино пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ЛПХ Ольгино пос. | 10,6 сот. | 330 000 | 31 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 40 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 38 571 / 62 500 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 977 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Опушкино-2 КП | 70 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 889 000 | 37 780 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 300 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 300 000 (+2 297 700) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 60 кв. М с участком 6 соток. Дом каркасно-щитовой, был отреставрирован в 2013 году: вставлены новые окна, произведена пристройка, в которой планировался санузел и доп. Комната, а также дом был утеплен и обшит имитацией бруса. Также в доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом на свежем воздухе. На веранде расположена кухня с газовым баллоном, для приятного времяпрепровождения. Летний водопровод артезианская скважина Снт с апреля по октябрь. Санузел и летний душ на улице. Также имеется уличная раковина. На участке растут разнообразные деревья и кустарники, что создает приятную тень в жаркие дни. Также на участке имеется большой мангал, и столовая уличная зона. Участок ухоженный, территория закрытая. Снт обжитое, практически нет заброшенных участков. Вывоз мусора регулярный.