Носовихинское ш., 19 км от МКАД
ТЭЦ-12 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −860 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Колонтаево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18130
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 235 521 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 413 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ТЭЦ-12 СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимохово д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кудиново с. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 60 156 / 75 556 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 193 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -859 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Уголек СНТ | 45 м² | 8 сот. | 5 995 000 | 133 222 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гранит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 126 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Овощевод СТ | 49 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 75 510 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Меркурий СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горелый Лес СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 3 400 000 | 75 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с зимним утеплением в снт " Салют-2" 30 км от Мкад Горьковское направление. Земельный участок 6,12 соток замежеван, ухоженный, огорожен со всех сторон забором из профнастила, ворота, дорожки. На участке расположен садовый площадью 45 кв. М., щитовой, двухэтажный( мансарда), с косметическим ремонтом, построенный в 2009 году, 3 комнаты, терраса. А так же на участке расположены: Новый щитовой дом площадью 40 кв. М., обит внутри вагонкой, 2 комнаты, кухня, балонный газ. Новый хоз. Блок из 3-х секций: душевая кабина с электроводонагревателем, туалет, помещение для инструмента. Коммуникации: электричество, летний водопровод, колодец. На участке фруктовый сад. В снт охрана, подъезд круглый год. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. В 1 км поселок городского типа Кудиново, с развитой инфраструктурой, школа, детски сад, строительные и продовольственные рынки. Возможна прописка.