Носовихинское ш., 55 км от МКАД
Гридино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −925 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дрезна ≈2,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18124
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 52 000 / 87 500 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -925 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Жасмин СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Природа-1 СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кабаново д. | 50 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кабаново д. | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Фарфорист СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 480 000 (−20 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 400 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6 соток, ровный, правильной формы, ухоженный. На участке хороший дом общей площадью 45 кв. М. 2010 года постройки. Дом просторный, светлый, уютный. На первом этаже 2 спальни, кухня и гостинная на втором этаже 1 спальня. Все комнаты просторные светлые. На территории находится туалет и душ. Если Вы устали от городской суеты, и Вам хочется больше отдыха на природе, то это предложение именно для Вас. В шаговой доступности лес, тропинки и дорожки для вело прогулок, пробежки и просто прогулок на свежем воздухе. Рядом проходит Носовихинское шоссе, что добавляет удобства без проблем добраться до г. Москва на машине 1 час 30 мин, до ЖД станции Назарьево и ЖД станция Дрезна 20 минут пешком. Зимой все дороги в Снт чистят. 1 взрослый собственник. Зарегистрированных лиц нет. Дополнительная информация по телефону. Приобретая этот дом с ипотекой Сбербанка, Вы можете получить снижение процентной ставки по кредиту. Помощь в оформлении ипотеки в офисе без посещения банка. Дополнительная информация по телефону.