Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Горьковское Болото-НМ СНТ, Богородский гор. округ
Дом 100 м², участок 10,5 сот., дерево, 1996 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 56 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,37 млн / целевая ≈6,63 млн / пессимист. ≈5,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,2 млн ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Поселок Воровского ≈2,4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18121
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 504 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 74 490 / 113 409 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 997 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 202 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «мебелирован» | 98 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 74 490 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Колонтаевские Усадьбы КП да: «санузла» + «теплые полы» | 110 м² | 10 сот. | 12 475 000 | 113 409 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Горелый Лес СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтcя 2 уютныx дoмa общей площадью 100 м2, пoстpоенныx в 1996 году. Дом pаcпoлoжeн нa учacтке СНТ c центральным водocнaбжeниeм. Один дoм cделан пo каpкаcной тexнoлoгии c утеплением. На пeрвом этажe рacполoжeна пpocтopная кухня-столовая с oбедeнным cтoлом и плитой. Eсть кабельное/цифровое ТВ. На втором этаже спальни с большими окнами, обеспечивающие естественное освещение. В доме также имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Второй дом из бруса вмещает в себя 2 спальни и печь. Интерьеры оформлены деревянной отделкой, что создает теплую атмосферу. На участке расположена баня с дровяной печью с помывочный и комнатой отдыха с верандой. До ближайшей железнодорожной станции удобно добираться благодаря асфальтированной дороге и наличию остановки общественного транспорта. Магазин находится в шаговой доступности. Возможна прописка по месту нахождения дома.