Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Мечта СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 01.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 728 тыс. → дом ≈722 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈46 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №18119
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 728 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 722 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 8,7 сот. | 1 000 000 | 114 943 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашки ДНП | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашки ДНП | 19 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашки ДНП | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 9,1 сот. | 1 500 000 | 164 835 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 6,7 сот. | 1 022 300 | 152 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашки ДНП | 14,5 сот. | 2 890 000 | 199 310 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 59 188 / 111 111 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 45 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Иванисово с. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Юбилейный СНТ | 40,2 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Любитель СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Фрязевский Садовод СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елизаветино пос. | 45 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 81 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.08.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой, но крепкий одноэтажный дом в СНТ Мечта Павлово-Посадского района. Основная часть (2 комнаты) - бревно. В летнее жаркое время - спасение от жары. Пристройка, она же гостиная - брус. Дом на столбах. На участке находятся - хоз блок, туалет с летним душем, летняя кухня. Свет, вода - колодец. Прекрасное месторасположение. Рядом грибной лес, озеро для купания. До остановки - 10 минут пешком. Удобная транспортная доступность в две стороны. До г. Павловский Посад - 15 минут езды, до ж/д станции Фрязево - 10 минут. Посажено много деревьев и кустарников. Показ по договоренности.