Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Музыкант СНТ, Богородский гор. округ
Дом 66,8 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 2,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 49 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,49 млн / целевая ≈6,74 млн / пессимист. ≈5,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Храпуново ≈1,1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18111
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 543 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 054 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 647 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Московская Правда СНТ | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 400 000 | 452 830 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 136 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 589 / 109 640 / 148 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Ветеран СНТ да: «ванная» + «тёплые полы» | 62,8 м² | 7,5 сот. | 8 000 000 | 127 389 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Горелый Лес СНТ да: «ванная» + «отделка» | 63,8 м² | 8,4 сот. | 3 100 000 | 48 589 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Салют-2 СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 69,5 м² | 9 сот. | 7 620 000 | 109 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мининская Поляна КП да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 8,3 сот. | 10 400 000 | 148 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ветеран-1 СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 70 м² | 8 сот. | 3 890 000 | 55 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный жилой дом (кухня, туалет, 2 комнаты) с тёплым полом в одной из комнат, и отдельный домик для посиделок. Несколько построек под дрова и инструменты. Всё отапливается кондиционерами+есть система отопления от печки (надо только подсоединить печку, которая есть, радиаторы тоже). Дом на кадастре, участок размежеван, возможна прописка/регистрация. Зимой в -20 хватает одной печки и дом теплый, а летом есть 3 кондиционера. Септик Тверь. Летом летний водопровод, зимой колодец. Также закручены сваи под баню, пристройку, откатные ворота и гараж. Отдельный заезд для машины. Яблоня, груша, малина. До станции 15 минут пешком, рядом сезонный магазин, в 15 минутах Пятёрочка. Внутри дома нужны доработки, дому нужен человек с руками. Подходит под ипотеку.