Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 55 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,6 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18110
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 305 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 40 852 / 62 963 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 55,9 м² | 6,3 сот. | 2 890 000 | 51 699 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 050 000 | 50 833 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Отдых СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 048 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая Березка-2 СТ | 50 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 54 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 62 963 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Всегингео СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Всегингео СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 999 990 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чайка СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 39 655 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с участком 8,5 соток, находящаяся в обжитом и спокойном Снт "Горелый лес". Участок: 8,5 соток, отмежёван, границы установлены, огорожен забором профлистом. Дом: деревянный, утепленный, площадью 55 кв. М.1 этаж кухня и просторная комната для отдыха. 2 этаж просторная комната, стеклопакеты. Второй этаж утеплен полностью. Дом зарегистрирован в государственном реестре. Дополнительные постройки: Хозблок для хранения садового инвентаря, колодец, туалет находится на улице, деревянная постройка часть душевая кабина, вторая часть летняя кухня. Инфраструктура: Продуктовый и строительный магазины на территории Снт в шаговой доступности. Два удобных асфальтированных выезда на территорию Снт. На въезде шлагбаумы. Дороги асфальтированы во всем Снт. Зимой дороги регулярно чистят-круглогодичный подъезд обеспечен. Уличное освещение для комфорта и безопасности. Охрана круглый год, видеонаблюдение. Два выезда на Москву: Носовихинское и Горьковское шоссе, станция Лесная. 3 км. От города Электросталь все необходимые удобства: школы, детские сады, магазины, банки, поликлиники. Собственник, звоните пишите, чтобы договориться о просмотре.