Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 89 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.04.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Назарьево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18102
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 899 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Восход СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 37 092 / 42 857 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Текстильщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 19.04.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.05.2025 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 3 170 000 (−80 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 3 150 000 (−20 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Отличная Кирпичная Дача С Баней В 5 Минутах От Ж/Д Платформы Дрезна И Города Орехово-Зуево. Дача 2 Этажа, Кирпичная, 1995 Года Постройки. В Доме На Первом Этаже, Кухня, 2 Спальни, На Втором Этаже 2 Спальни. Состояние Дома Очень Хорошее, Крыша Не Течет, На Фундамент Ленточный. Есть Отдельно Стоящая Баня. Участок Ровный 6 Соток, Прямоугольной Формы, Огорожен По Всему Периметру. На Участке Хозблок, Яблоня, Слива, Есть Место Для Заезда 2 Автомобилей. Есть Скважина. Туалет На Улице. Бонус Покупателю Вся Мебель И Техника В Доме! Такого Предложения Просто Нет На Рынке! Хорошее Тихое Место С Отличными Соседями. Рядом Озеро И Река Клязьма. Удобный Проезд По Носовихинскому Шоссе Или По Новой Трассе М12 Восток ЗА 60 Минут От Москвы, Асфальтированная Дорога ДО Самого Снт! Торопитесь Приобрести Хорошую Дачу В Разгар Дачного Сезона!