Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 45 м², участок 5 сот., 1980 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 261 тыс. → дом ≈939 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −558 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈3,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №181
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 939 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 38 960 / 48 975 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -558 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Дружба СНТ | 44,1 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 64 626 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пенсионер СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-7 СНТ | 42,6 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 41 080 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 44,7 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 109 620 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 42 м² | 4,7 сот. | 1 700 000 | 40 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пески пгт | 45,4 м² | 7,2 сот. | 1 700 000 | 37 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Пески СНТ | 43,9 м² | 4,7 сот. | 2 150 000 | 48 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Солнышко ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Северское с. | 46,1 м² | 6,1 сот. | 1 712 130 | 37 139 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 200 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилая дача подходит под ипотеку и прописку. Площадь дома 45м2 Участок 5 соток. Имеется погреб во весь рост. Подходит под прописку. Круглогодичный заезд, свет, вода сезонная. На участке имеются плодовые деревья. Подходит под Все виды расчета .